Рыночная стоимость аренды земельного участка

Содержание

Рыночная стоимость аренды земельного участка

Рыночная стоимость аренды земельного участка

Сдача земли в аренду на сегодняшний день – это достаточно распространённое явление в наше время. Оно и понятно, ведь для того чтобы осваивать земли, нужны колоссальные средства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Совершенно естественно, что передача земли в аренду подразумевает некоторую арендную плату, которая складывается из различных факторов.

Полезно знать! При этом, большинство людей даже не имеет представление о том, что размер арендной платы устанавливается далеко не случайным образом, и более того, этот момент весьма чётко регламентируется законами Российской Федерации.

Стоимость аренды земельного участка

Если вести речь об аренде между частными лицами, то тут собственник имеет право на заключение сделки со свободными условиями. При этом определение арендной платы так же устанавливается по договорённости между арендодателем и арендатором.

Естественно установление арендной платы вопрос достаточно обширный и подлежащий детальному рассмотрению. Собственно обратим внимание на некоторые нюансы.

От каких факторов зависит размер стоимости?

Нужно отметить, что формирование арендной платы происходит исходя из законов рынка, после подробного изучения спроса и предложения. Но при этом нельзя не отметить ряд факторов, которые влияют на конечную сумму аренды.

К разряду параметров, которые влияют на аренду, выделяют:

  • Одним из основных параметров является кадастровая стоимость земельного участка.
  • В случае, если в виду каких-либо причин кадастровая оценка отсутствует, основным параметром выступает рыночная стоимость.
  • Не редко арендная плата устанавливается в процессе проведения торгов, такой подход к слову, является весьма эффективным.
  • Арендодателем в расчёт так же берётся размер земельного налога.
  • Не последнюю роль играет срок, на который заключается договор.

Дополнительно можно отметить! Что все нюансы, касающиеся арендной платы, в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре аренды.

Как формируется цена на аренду земельных участков?

То, каким образом будет осуществляться формирование арендной платы за земельный участок, напрямую зависит от того, кто является законным собственником:

  • Земли, которые относятся к федеральным, являются собственностью государства. Установкой арендной платы на такую территорию занимается федеральное правительство.
  • Арендная плата на участки, находящиеся во владении региона, устанавливается местной администрацией и уполномоченными органами.
  • Аренда на муниципальные земли естественно устанавливается муниципалитетами.
  • Ну и как говорилось выше, в случае с частными землями определение арендной платы производится по согласованию собственника и арендатора.

Дополнительно касательно образования цен на государственные земли можно сказать следующее:

  • Без обязательного проведения межевания и определения кадастровой стоимости, участок земли не может быть передан в аренду. При этом, кадастровая стоимость, как правило, является максимально приближенной к рыночной цене.
  • Наиболее удобным способом определения арендной платы является проведение торгов на уровне местных властей. Победителем будет признано лицо, которое предложит максимально высокую ставку аренды.
  • Рыночная стоимость при расчёте арендной платы, как правило, учитывается только в случае, если размер кадастровой стоимости имеет неактуальный характер (проводилась более пяти лет назад).

Стоимость аренды земли для разных целей в разных регионах РФ

Производить сравнение размера ареной платы в разных регионах Российской Федерации достаточно проблематично.

Ведь фактически, учитывая количество факторов, влияющих на арендную плату, цена может существенно отличаться не только в рамках государства, но даже соседние участки в одном регионе могут обладать различной ценностью.

Для наглядности можно привести в пример несколько регионов:

  • В Ростовской области, средняя цена за гектар земли сельскохозяйственного назначения придётся отдать около 5000 рублей в год.
  • В Краснодарском крае, гектар земель для сельского хозяйства обойдётся примерно в 2000 рублей.
  • В Московской области всё за те же сельскохозяйственные земли арендатору нужно будет отдать сумму в районе 20 тысяч рублей.

Дополнительно нужно отметить! что земли поселений и земли для индивидуального жилищного строительства будут стоить в десятки раз дороже и даже в рамках региона цены на них будут существенно отличаться.

Льготы на аренду земли

Конечно же, нельзя обойти стороной и вопросы льгот. Естественно, что льготная арендная плата имеет место быть. Этот вопрос регулируется как региональным, так и муниципальным законодательством. Так же некоторые категории граждан, которые имеют право на льготную аренду, установлены на Федеральном уровне.

В частности это:

  • Граждане, имеющие инвалидность первой и второй группы.
  • Участники Великой Отечественной Войны.
  • Многодетные семьи.
  • Участники ликвидации аварии на ЧАЭС.

Стоит отметить! Что при оформлении права аренды данные категории граждан в обязательном порядке должны документально доказать своё право на льготы. Все остальные лица, которым могут быть положены льготы, устанавливаются исключительно местным законодательством.

Так же стоит развенчать распространённое убеждение о том, что если граждане имеют льготу на оплату земельного налога, у них так же будет право на льготную аренду. На самом деле это не совсем так. Данные положения регулируются разными законодательными актами.

Как арендовать землю?

На сегодняшний день, государство предлагает гражданам три варианта аренды недвижимости.

Рассмотрим каждый из них более подробно:

  • Получить земельные участки, принадлежащие государству, в пользование можно бесплатно, однако, конечно же, доступно это далеко не всем желающим. Такая система актуальна в сельской местности, где в бесплатное пользование землю могут передать востребованному специалисту, который предпочёл переехать из города в сельскую местность. Немаловажным нюансом является то, что землю можно взять только под строительство своего дома, оформить участки сельскохозяйственного назначения не получится.
  • Получения права аренды по средствам осуществления торгов – это фактически участие в обычном аукционе. Единственным нюансом будет то, что заключение сделки должно быть произведено не ранее, чем через 20 дней после того как прошли торги.
  • В ведении государственных органов так же имеются земли, которые могут быть переданы гражданам и без проведения торгов. Однако, обязательным условием в этом случае будет являться совпадение интересов местной администрации и арендатора. Например, имеются необрабатываемые земли сельскохозяйственного назначения, а арендатор как раз имеет планы на осуществление такой деятельности.

Порядок действий

Рассмотрим подробнее то, каким образом нужно начать работу по получению в аренду земельного участка:

  • Прежде чем обращаться в уполномоченные органы, не лишним будет изучить соответствующее законодательство. В частности, это земельный кодекс, а так же поправки, принятые на местном уровне.
  • Далее нужно обратиться в соответствующий орган местного самоуправления. Нужно отметить, что просто так отказать гражданину не могут. Отказ в аренде возможен только на основании земельного кодекса.
  • В случае, если на арендованной земле не планируется производить строительство, то потребуется подать соответствующее заявление о выборе земельного участка.
  • Далее специалисты решат вопрос о предоставлении земли и заключении договора.
  • Оформление договора нужно производить тщательно и с повышенным вниманием. В случае, если возникают какие-либо сомнения, то вполне логичным будет обратиться к опытным специалистам, которые смогут произвести консультацию и подсказать решение возникшей проблемы.

Необходимые документы

Пакет необходимых документов складывается индивидуально, а зависимости от конкретной ситуации. Как показывает практика туда входят:

  • При оформлении договора с физическими лицами потребуется представить паспорта сторон.
  • Для проверки юридической чистоты документов, потребуется изучить так же техническую и кадастровую документацию.
  • Если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, то потребуется ряд документов, подтверждающие ведение предпринимательской деятельности.
  • В случае аренды земельного участка у государственных органов нужно будет составить заявление по установленному образцу.

Особенности заключения договора аренды

При заключении договора арены не нужно забывать про следующие особенности:

  • При заключении договора для строительства какого-либо объекта, стоит обратить внимание на то, позволяет ли категория земель осуществлять это строительство.
  • Краткосрочным считается договор, который заключён на период менее трёх лет.
  • Длительность долгосрочного договора должна составлять более пяти лет.
  • В случае, если в договоре есть фраза «длительный срок», но при этом конкретный период не оговорен, то тогда договор считается заключённым на максимальный срок, который составляет сорок девять лет.

Примечание! Взять в аренду земельный участок можно как у частного лица, так и государства. Стоит понимать, что фактически «ничьих» земель не бывает. Так что если человек планирует заняться какой-либо деятельностью, связанной с землей, ему придётся столкнуться с оформлением договора аренды. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://realtymill.ru/zemlya/zemleustrojstvo/arenda-zemelnogo-uchastka-stoimost-i-poryadok-zaklyucheniya-sdelki.html

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость аренды земельного участка
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности).

Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки.

Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Цены на услуги юриста по земельным спорам

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
  2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
  3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
  4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
  5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности.

Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля. 

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения.

Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка при аренде земли

Рыночная стоимость аренды земельного участка

С 1 марта 2015 года основным видом земельных публичных правоотношений, является договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Размер арендной платы по договору аренды таких земельных участков, пожалуй, один из самых распространенных вопросов, задаваемых как действующими арендаторами, так и желающими ими стать.

При аренде государственного или муниципального имущества существует особый порядок установления и повышения размера арендной платы.

По общим правилам порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, то в соответствии с п.1 ст.

614 ГК РФ, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В некоторых случаях стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Договоры аренды государственного и муниципального имущества имеют свои особенности в части изменения арендной платы:

  • – Если участок предоставляется без проведения торгов, то арендная плата по такому договору устанавливается и изменяется уполномоченным органом, при этом размер арендной платы корректируется автоматически в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка.
  • – В случаях, когда участок предоставляется в аренду по результатам аукциона земельных участков, то годовая величина арендной платы за пользование участком устанавливается на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Размер арендной платы в течение срока аренды земельного участка может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, правовыми актами муниципального образования «Город Саратов». Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы, а не с момента получения арендатором соответствующего уведомления, как полагают многие.

Такую правовую позицию поддерживает и судебная практика.

Далее пример из материалов юридической справочной системы «Система Юрист»:
ОАО «Х.» обратилось в суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о признании недействительными уведомлений о повышении размера арендной платы.

Суд установил, что договором аренды стороны предусмотрели возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы арендодатель направляет арендатору в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, и это является основанием для внесения арендатором арендных платежей в соответствии с этим отчетом.

Также суд пришел к выводу, что фактическое изменение размера арендной платы в результате проведенной оценки ее рыночной стоимости не является изменением размера арендной платы, согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а является исполнением условий договора.

Таким образом, поскольку договор аренды содержит условие об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы, увеличение размера арендной платы правомерно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 августа 2010 г. по делу № А33-1331/2010, определением ВАС РФ от 10 декабря 2010 г. № ВАС-16451/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Практически всегда изменение арендной платы означает ее повышение. Хотя встречаются и примеры того, когда в силу определенных обстоятельств (например, по причине всемирного финансового кризиса) публичное образование готово заключить с арендатором соглашение о временном уменьшении размера арендной платы по договору, заключенному на торгах.

Далее пример из материалов юридической справочной системы «Система Юрист»:
Примером этого является постановление правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы».

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре.

Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Фактически законодатель допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.

Таким образом, по общим правилам в договоре аренды можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д.

Другой вариант: если в самом договоре условие о возможности такого изменения отсутствует, но стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными, и арендная плата будет меняться в соответствии с ними.

Договора аренды государственного или муниципального имущества содержат условие об одностороннем изменении размера арендной платы арендодателем. В одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. И если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73).

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока.

Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Важно знать: даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:

  • – Правительство РФ;
  • – органы государственной власти субъектов РФ;
  • – органы местного самоуправления.

Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьей 73 Лесного кодекса РФ, статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определяется одним из четырех способов (постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г.

№ 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»; далее – постановление № 582):

  • – на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • – по результатам торгов (конкурсов и аукционов);
  • – в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;
  • – на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Как разъясняет Минэкономразвития России, арендная плата за земелю должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).

При установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставляемого без торгов, за основу принимается кадастровая стоимость земельного участка с применением различных процентных ставок от 00,1% до 2% в зависимости от целевого назначения и вида разрешенного использования такого земельного участка.

В случае заключения договора аренды на торгах ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.

Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, умноженной на процентную ставку рефинансирования ЦБ РФ.

Источник: http://www.lexgeoescort.ru/zemelnye-zakony/raschet-arendnoy-platy-gosudarstvennoy-municipalnoy-zemli

Аренда земельного участка: оценка стоимости права на надел, цели и основания для определения рыночной ее величины и применяемые для этого методики

Рыночная стоимость аренды земельного участка

При покупке нового земельного участка автоматически получают и право собственности на это имущество. Причем, стоимость прав на приобретенный объект недвижимости равна его цене.

Однако, немало вопросов возникает при оценивании прав на арендованную землю. Основные нюансы этого дела рассмотрены ниже в статье.

Суть понятия

Внимание. Под оценкой права аренды земельного участка понимают соответствующий порядок действий, при котором устанавливают рыночную стоимость пользования таким объектом.

Последний показатель находят за месяц или за год.

Во время проведения такой оценки земельного участка учитывают нижеприведенные сведения:

  • правомочия лица-арендатора;
  • период действия арендного договора;
  • наличие или отсутствие обременения;
  • правомочия иных физлиц или юрлиц на объект недвижимости;
  • целевое назначение объекта.

При официальной оценке аренды земли используют положения раздела 3 Методических рекомендаций, которые указаны в распоряжении Министерства имущества РФ № 568-р от 6 марта 2002 г. (далее – Методические рекомендации).

Цели проведения

Оценку аренды земли проводят в нижеприведенных ситуациях:

  • при переуступке или сдаче участка в субаренду;
  • после оформления кредита под залог;
  • после инвестирования денежных средств;
  • при приобретении или продаже той организации (предприятия), у которого есть законное право на оформление земельного участка в аренду.

Важно! Оценку проводят только в отношении того обязательственного права, которое многократно перепродают (субаренда, переуступка). При наличии обременения и иных ограничений по земле подобные расчеты не проводят.

Основания для определения рыночной стоимости

Стоимость арендного права на землю определяют на основании следующих данных:

  • кадастровой стоимости участка;
  • результатов торгов (аукциона);
  • ставок арендной платы, которые утверждены МЭР РФ.

После оформления земли в аренду без проведения аукциона оценку арендного права этого объекта проводят по установленной кадастровой стоимости.

Применяемые методики

При установлении рыночной стоимости арендного права земли применяют нижеприведенные методы:

  1. Сравнения продаж.
  2. Выделения.
  3. Распределения.
  4. Капитализации дохода.
  5. Остатка.
  6. Предполагаемого использования.

Важно! При применении каждого из вышеприведенных методов оценки учитывают наличие инженерных и иных коммуникаций и возможность их проведения.

Кроме того, в подобной ситуации в расчет берут потенциальные различные доходы от использования арендованной земли.

Сравнения продаж

Для оценки незастроенных и различных застроенных земельных участков применяют метод сравнения продаж (п. 1 разд. 4 Методических рекомендаций).

При подобном оценивании арендных прав учитывают нижеприведенные факторы:

  • период, который остается до завершения срока аренды по договору;
  • сумма, условия и точные сроки внесения текущей арендной платы;
  • возможность официального выкупа объекта арендатором;
  • возможность продления срока действия (пролонгации) текущего арендного договора;
  • местоположение участка;
  • физические различные характеристики (рельеф, площадь и др.);
  • инфраструктура и др.

При применении метода сравнения продаж:

  1. Сначала собирают сведения об аналогичных оцениваемой земле объектах недвижимости, а потом изучают продажные цены и условия оформления арендных прав.
  2. Затем, находят определенные различия между основным имуществом и его аналогами и проводят корректировку цен.
  3. После обобщения последнего показателя устанавливают рыночную стоимость арендного права.

Распределения

Во время оценки права аренды застроенной земли применяют и метод распределения (п. 3 разд. 4 Методических рекомендаций).

Такое оценивание объекта недвижимости проводят при наличии достоверной информации о текущих ценах сделок с аналогичными различными объектами. В случае отсутствия подобных сведений используют цены предложения (спроса).

Также, метод распределения применяют при наличии конкретных улучшений объекта (внесение удобрений в почву, изменение рельефа и др.).

Капитализации

При оценке арендных прав незастроенной и застроенной земли применяют и метод капитализации (п. 4 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время подобного оценивания выполняют такие действия:

При применении подобного метода земельной рентой считают доход от сдачи земельного участка в аренду.

Под капитализацией понимают определение первого показателя за равные интервалы времени.

В итоге, рыночная стоимость по методу капитализации = Размер земельной ренты за 1 период после оценки / Коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации находят 1 из 2 способов:

  • делят размер земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
  • безрисковую ставку отдачи на капитал увеличивают на размер премиальной выплаты за риски при инвестировании денежных средств в земельный участок.

Остатка

При нахождении стоимости арендных прав незастроенных и незастроенной земли применяют и метод остатка (п. 5 разд. 4 Методических рекомендаций). Подобный способ оценки используют после осуществления различных улучшений на земельном участке, по итогам которых был получен доход.

Во время применения метода остатка выполняют нижеприведенные действия:

  1. Определяют затраты на эксплуатацию различных улучшений объекта.
  2. Рассчитывают чистый операционный доход (ЧОД) — из размера валового дохода вычитают операционные различные расходы.
  3. Находят стоимость аренды всего участка — делят размер ЧОД на коэффициент капитализации.
  4. Из полученной цены вычитают затраты на эксплуатацию улучшений.

Внимание! При расчете валового дохода из потенциального вычитают потери от неуплаты арендных платежей. Величину операционных расходов определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду земли с 1 или несколькими постройками.

Предполагаемого использования

При нахождении рыночной стоимости аренды застроенной и незастроенной земли применяют и метод предполагаемого использования (п. 6 разд. 4 Методических рекомендаций). Такой способ оценки используют только после получения различных доходов с конкретного земельного участка.

При использовании подобного метода оценки выполняют нижеприведенные действия:

  1. Определяют доходы и операционные и иные расходы (например, затраты на создание различных улучшений земельного участка, арендная плата).
  2. Находят ставку дисконтирования.
  3. Определяют стоимость аренды — проводят дисконтирование.

Дисконтированием считают приведение потенциальных различных расходов и доходов к конкретной дате оценки по ставке, которую устанавливает оценщик. В подобной ситуации источником доходов, например, считают сдачу земли в аренду по текущей рыночной стоимости.

Выделения

При установлении рыночной стоимости застроенной земли используют и метод выделения (п. 2 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время проведения такой оценки выполняют нижеприведенные действия:

  1. Определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости (постройки + земельный участок) с его аналогами.
  2. После обобщения цен объектов-аналогов устанавливают размер затрат на воспроизводство улучшений участка.
  3. Находят рыночную стоимость объекта.

Рыночную стоимость земли находят по такой формуле = Цена единого объекта недвижимости — Затраты на воспроизводство (замещение) различных улучшений.

Правила составления отчета об оценивании земли

В отчете об оценивании земли указывают такую информацию:

  1. Вид документа, ФИО оценщика.
  2. Дату оценки арендного права и оформления отчета (не всегда совпадают).
  3. Назначение проводимой оценки (для банка, суда и др.).
  4. Рыночную стоимость аренды (цифрами и прописью).
  5. Вид оцениваемого имущества (земельный участок), его наименование, местоположение и др.
  6. Применяемые методы оценки.
  7. Срок аренды.
  8. Правомочия лица-арендатора.
  9. Сумма арендной платы.
  10. Последняя информация о текущем состоянии рынка недвижимости в соответствующем регионе.
  11. Основания для оформления участка в аренду.

Скачать образец отчета об оценке стоимости аренды земельного участка

Отчет оформляют на 40-50 листах. За такую юридическую процедуру платят 5 000-7 000 руб.

Формула

Оценку арендного права земли проводят в зависимости от того, кто является собственником.

Если землевладелец-государственный орган, то в этом случае платят только земельный налог, который рассчитывают по такой формуле = Кадастровая стоимость*Налоговая ставка.

Налоговая ставка равна 1 из 4 значений:

  • 0,01% — для лиц, которые освобождены от уплаты налогов или имеют льготы;
  • 0,6% — с/х участки;
  • 1,5% — для возведения жилых зданий, заводов, магазинов и др.;
  • 2% — для добычи различных полезных ископаемых.

Если землевладельцем является частное лицо, то арендная сумма за год = Рыночная стоимость участка * Ставка рефинансирования ЦБ.

Расчет

Предприниматель решил открыть в своем городе ресторан-бистро. Для этих целей он взял в аренду территорию у местного министерства.

https://www.youtube.com/watch?v=mZ9X7mEpk8M

Кадастровая стоимость земельного участка в таком районе = 400 000 руб. Подобную сумму нужно умножить на коэффициент 1,5 %. В итоге, арендная плата = 5500 руб. за 1 год.

О правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте тут.

Оценка права аренды земельной участка является трудоемкой юридической процедурой, которую проводят одним из шести вышеприведенных методов. В подобной ситуации сначала находят рыночную стоимость земли.

В целях оценки права аренды земельного участка идут к профессиональным оценщикам, которые используют в своей работе Методические рекомендации распоряжения Министерства имущества РФ № 568-р от 6 марта 2002 г.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/ocenka-rynochnoy-stoimosti

Как производится расчет аренды земельного участка от рыночной или кадастровой стоимости?

Рыночная стоимость аренды земельного участка

При выборе участка земли для аренды желательно оценить плату, которую придется оплатить арендатору за этот участок. При этом необходимо учитывать разницу в такой оплате при арендовании земли у частного лица и у государства или муниципалитета.

При аренде земли у частного лица эта плата часто назначается исходя из субъективных представлений владельца земельного участка.

Например, «популярность» данной территории, наличии вблизи коммуникаций или собственных желаний прибыли.

Государство при назначении арендной платы ориентируется на объективные факторы, такие как местоположение земельного участка, его целевое назначение, планы городских поселений на строительство жилого фонда.

Основные факторы, влияющие на арендную плату, и как рассчитать аренду земли?

К категории земли, которая может сдаваться в аренду, относятся земли, которые предназначены для использования в следующих целях:

  • для дачного и ИЖС;
  • для дачного хозяйства;
  • для строительства коммерческих объектов;
  • сельскохозяйственных работ и производства.

При этом арендатор может пользоваться землей только в соответствии с ее целевым назначением.

Важным фактором является географическое положение участка.

Естественно, что плата за участок, расположенный в южной части России может быть в несколько раз выше платы за такой же участок, расположенный на севере страны. Для участков, используемых в промышленных целях, важным является расположение вблизи промышленных центров. Например, плата за участок под Москвой в несколько раз выше платы за участки, находящиеся вблизи других городов.

В этих случаях плата за аренду может зависеть от таких факторов, как:

  • природные характеристики;
  • архитектурная ценность;
  • экономические показатели;
  • наличие инженерных сооружений.

Способы расчета

В соответствии с правительственными постановлениями № 582 (16.07.2009г.) и №1120 (30.10.2014г.) возможны несколько способов установления платы за аренду участка земли:

Кадастровая стоимость

Для каждого участка земли, зафиксированного в государственном кадастровом реестре, имеется кадастровая стоимость. Эта стоимость определяется экспертами с учетом различных факторов, которые могут изменяться.

В частности при оценке кадастровой стоимости учитываются следующие факторы территории:

  • границы участка и его площадь;
  • рельеф;
  • наличие вблизи водоемов и лесов или болота;
  • коммуникации на участке, а также наличие водопровода, газа и электричества;
  • близость дорог и легкость транспортировки грузов.

При предоставлении участка в аренду без торгов его арендная плата может быть определена и рассчитана с учетом кадастровой стоимости по формуле:

  • Ап=Кс×К1, где:
  • Ап – арендная плата;
  • Кс – кадастровая стоимость;
  • К1 – коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

Величина коэффициента К1 может иметь следующие значения:

  • 0,01% – для случая льготной аренды;
  • 0,6% – для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства;
  • 1,5%- для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений;
  • 2% – если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

Пример 1.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость определяет земельный участок по его качеству и расположению и учитывает возможный доход, который может принести этот участок за определенный отрезок времени.

При этом местная администрация имеет право уточнять границы зон земель разного назначения, а также изменять нормативную стоимость, но не более чем на 25%. Эта стоимость не должна быть больше 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

Чаще всего нормативная стоимость используется при передаче земли в собственность, дарении, использовании земли в виде залога, при изъятии земли для государственных нужд.

Для расчета арендной платы нормативная стоимость используется в том случае, когда отсутствуют данные по кадастровой стоимости участка.

Пример 2.

Рыночная стоимость

Иногда рыночная стоимость близка к кадастровой. Но на рыночную стоимость действует большое количество различных факторов, которые не учитываются в кадастровой стоимости.

Такие факторы, как спрос и предложение или экономическая и политическая стабильности в стране. Значительно может изменяться рыночная стоимость участков в городской зоне.

Такие как «престижность» района с точки зрения наличия парков и водоемов или расположения там домов «для богатых».

В соответствии с законом при расчетах арендной платы за участки, на которых расположено незавершенное строительство, и в некоторых других случаях используется рыночная стоимость участка.

Расчет производится в соответствии со следующей формулой:

  • Ап=Рс×Кс,
  • где:
  • Ап – арендная плата;
  • Рс – рыночная стоимость;
  • Кс – ключевая ставка Банка России.

Пример 3.

Способы оплаты

В договоре об аренде, как правило, указана обязанность арендатора своевременно оплачивать аренду земельного участка. В договоре обычно указывается значение арендной платы, а также ее возможные изменения.

Оплата может быть в денежном или натуральном виде, а может быть комбинированной.

При этом плата может предоставляться в виде:

  • фиксированной суммы денег;
  • части продукции, полученной на арендованном участке;
  • услуг;
  • процентов от доходов;
  • затрат на улучшение пахотной земли.

Чаще всего арендная плата определяется в виде денежной суммы. При этом в договоре может быть приведена методика, в соответствии с которой рассчитывается эта сумма.

Методика может учитывать изменение экономических условий, наличие инфляции или изменение курса валют. При отсутствии такой методики в случае необходимости изменения арендной платы может быть заключено дополнительное соглашение.

В случае если арендатор не захочет подписать такое соглашение об увеличении платы, то этот вопрос можно передать в суд.

Ответственность за неуплату

Вопросы неуплаты арендной платы рассмотрены в ст. 614, 619, 620 ГК. В соответствии с законом при неуплате могут быть введены следующие санкции:

  • требование досрочной арендной платы;
  • досрочное расторжение договора;
  • расторжение договора с начислением штрафов.

Если арендатор задерживает выплату платы за аренду, то арендодатель может потребовать от него досрочной оплаты. При этом эта досрочная оплата должна быть не более чем за два срока подряд. Этот срок по договору может быть равен месяцу, а может быть равен и году. Тогда в первом случае арендодатель может потребовать уплатить досрочно за 2 месяца, а во втором случае – за 2 года аренды.

При этом процедура отъема арендованного участка земли и лишения права аренды земельного участка должна включать следующие этапы:

  • уведомление арендатора о неплатежах;
  • уведомление арендатора о расторжении договора;
  • процесс расторжения договора.

На первом этапе арендодатель посылает арендатору уведомление о нарушении им сроков арендной оплаты с требованием устранить эти нарушения. При этом в уведомлении дается срок для выполнения этого действия. В законе не указан конкретный срок устранения долга. Этот срок обозначен как «разумный» (ст. 619 ГК).

Если арендатор не заплатил за аренду в указанный срок, то арендодатель должен выслать ему следующее уведомление о расторжении договора. При отсутствии правильного реагирования арендатора на второе уведомление арендодатель может обращаться в суд с иском о расторжении договора.

После расторжения договора об аренде арендатор должен возвратить землю в первоначальном состоянии или в состоянии, которое описано в договоре об аренде.

Однако бывает, что бывший арендатор препятствует пользованию участком арендодателем.

В этом случае арендодатель может подавать иски в суд:

  • об устранении преграды в пользовании участком;
  • о взыскании средств за время просрочки возврата участка.

При этом штрафные санкции (неустойки) могут быть прописаны в самом договоре об аренде.

Распространенным является требование начисления неустойки за упущенную выгоду и других убытков. Например, предъявление в качестве доказательств документов по несостоявшемуся договору об аренде участка с другим арендатором позволит требовать в качестве упущенной выгоды сумму, которую предлагал за аренду потенциальный арендатор.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/stoimost/rashet-arendnoy-platy-za-zemly.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.