Размен квартир

Содержание

Как правильно разменять квартиру в 2021 году?

Размен квартир

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Размен квартиры – это сделка обмена на несколько квартир, меньших по площади. Допускается обмен муниципальной и собственной недвижимости при соблюдении определенных условий. Хотя это не самая простая процедура, к ней прибегает около 70% участников сделок с недвижимостью.

Законодательство

При размене не допускается заключение общего договора по всем объектам недвижимости. По каждой подобранной квартире требуется отдельное соглашение с указанием предмета договора, продавца и покупателя. Учитываются следующие положения Гражданского кодекса РФ:

  1. Согласно ст. 549, продавец объекта недвижимости должен передать его в собственность покупателю после получение оплаты, а в случае обмена – доплаты при ее необходимости;
  2. Договор заключается только в письменной форме, должен содержать полную информацию о квартире (предмете сделки), подписи сторон;
  3. После совершения сделки она подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где фиксируется прекращение прав предыдущего собственника и появление прав у нового владельца.

Если кто-то из участников соглашения отказывается регистрировать переход прав и всеми силами этому препятствует, другой участник может обратиться в суд для принудительной регистрации.

Способы размена

Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

  • Муниципальная квартира;
  • Приватизированная квартира;
  • Общая долевая собственность.

В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры.

Размен муниципальных квартир

В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования.

В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета.

В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

  1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
  2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
  3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия.

Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания.

Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд. Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат.

Муниципальная квартира: документы

Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

  • Заявление на размен, которое желательно подавать от всех зарегистрированных лиц, а не только от ответственного квартиросъемщика;
  • Подтверждение родственных связей лиц, зарегистрированных на одной жилплощади (свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении или удочерении);
  • Согласие от органов опеки, если зарегистрированы дети;
  • Выписка из домовой книги;
  • Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Договор социального найма.

Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

Размен приватизированной квартиры

Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти.

Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве.

Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

  1. Поиск подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
  2. Оценка стоимости квартир. Важно, чтобы было максимальное соответствие по цене и площади.
  3. Установление суммы доплаты, если это необходимо.
  4. Составление договора, с указанием срока заключения сделки и суммы доплаты.
  5. Передача документов на регистрацию в Росреестр и оплата договора.
  6. Подписание акта приема-передачи и переезд.  

Для совершения сделки требуются такие документы:

  • Согласие на размен сособственников;
  • Паспорта всех сторон сделки;
  • Свидетельства о рождении детей, если им не исполнилось 14 лет;
  • Разрешение от органа опеки, если собственность оформлена на несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Правоустанавливающий документ (акт о приватизации, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения или обмена);
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при его наличии;
  • Квитанция об оплате госпошлины для регистрации сделки в Росреестре.

Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

Равноценность обмена

В законодательстве выделяются понятия равноценности и неравноценности обмена недвижимости. Если выбранные объекты недвижимости для обмена равноценные, не предусматривается доплат и не устанавливаются дополнительные условия. При этом характеристики недвижимости могут отличаться. Так, 3-комнатная квартира в спальном районе может обмениваться на две однокомнатные квартиры в центре города.

Если объект неравноценный, когда один объект недвижимости гораздо больше по площади и стоимости, договором допускается доплата. Так, если есть двухкомнатная квартира ее сложно обменять на две однокомнатные. Чтобы сделка состоялась, устанавливается сумма доплаты, с которой согласны все стороны соглашения.

Если один из собственников против

При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей. 

Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев.

Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен.

В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.

Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.

По решению суда

Если отсутствует согласие между сторонами и нет желания продавать только долю, допускается разрешение конфликта в суде. Для этого необходимо подать исковое заявление и подтверждающие документы, такие как договор социального найма или выписка ЕГРН (свидетельство о собственности при наличии), выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах, подтверждение необходимости размена.

Иск можно подать и в отношении должностного лица, уполномоченного решать вопросы размена муниципального жилья. Это возможно, если допущены неправомерные действия, предоставлен заранее несоответствующий вариант или отказано в рассмотрении вопроса. Допускается иск в отношении физических лиц, которые препятствуют сделке.

Заявление подается в районный суд по месту нахождения ответчика – регистрации по месту жительства физического лица или расположению муниципалитета. В иске важно четко сформулировать проблему и причину обращения в суд, подробно указать информацию о местоположении и характеристиках квартиры.

Важно указать причины, почему производится размен. В конце заявления указывается требование произвести размен по решению суда. Если суд отклоняет заявление, можно обжаловать решение в вышестоящей инстанции, в качестве которой выступает областной суд.  

Таким образом, физические лица могут разменять собственную или муниципальную квартиру. Важно подобрать удовлетворяющий вариант по площади и расположению недвижимости. Не возникает проблем, если все проживающие лица согласны. Если же есть несогласные, можно обратиться в суд или произвести обмен своей доли.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-razmenyat-kvartiru

Обмен квартир в Москве

Размен квартир

Желаете улучшить жилищные условия, обеспечить детей отдельным жильем или переехать поближе к родителям?

Обратитесь в агентство недвижимости «Домэль», чтобы обменять свою квартиру на другую.

  1. Быстро.

    Продадим за 2 месяца и по рыночной цене.

  2. Выгодно.

    Минимальная комиссия за услуги

  3. Безопасно.

    Страхование сделки и материальной ответственности

  4. Огромная база.

    12 000 вариантов жилья по Москве и Подмосковью

  5. 20 лет.

    Успешной работы агентства «Домэль» на рынке!

Наши специалисты окажут квалифицированную консультативную помощь в обмене квартир и подскажут, какой из вариантов размена подойдёт именно вам! Сделки с недвижимостью – наша специализация.

Станьте нашим клиентом уже сегодня и оцените преимущества на личном опыте!

Гарантии вашей безопасности:

Проведение каждой сделки контролирует несколько человек – специалист по недвижимости, юрист, руководитель отдела.

Каждая операция с недвижимостью застрахована по договору титульного страхования, плюс страхование материальной ответственности.

Прямой обмен квартиры

Услуги по обмену не оформленных в собственность квартир предлагает не каждое агентство. Причина того – сложность и длительный период подготовки к выходу на сделку. Специалисты агентства «Домэль» организуют обмен в кратчайшие сроки, гарантируя юридическую чистоту и обеспечивая полное сопровождение.

Наши клиенты имеют возможность выбрать любую из следующих схем:

  1. Бартерный обмен жилых квартир
  2. Обмен объектов недвижимости по договору купли-продажи

Вторая схема подходит как для сделок, в которых один из объектов имеет статус муниципального жилья, так и для мены двух объектов, оформленных в собственность.

Стоимость услуги

Прямой обмен квартир в Москве и Подмосковье
от 110 000 рублей

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

Данный вид сделки дает возможность получить крупную сумму наличными и приобрести равноценную площадь без существенного ухудшения жилищных условий.

Наше агентство недвижимости располагает большой базой объектов, что позволит провести сделку на максимально выгодных условиях.

  • Мы подберем новое жилье подходящей площади
  • Поможем договориться о цене и условиях выплат
  • Подготовим договор и выполним проверку юридической чистоты объекта
  • Организуем безопасные взаиморасчеты

Обмен подмосковного жилья на квартиры в Москве

Планируете стать жителем мегаполиса или ищете возможность
переехать за город?

Какой бы ни была ваша цель, став клиентом агентства недвижимости «Домэль»,
вы сможете достичь ее.

Мы предлагаем обменять недвижимость в Москве на жилье в Подмосковье или наоборот. Воспользуйтесь нашим опытом и профессионализмом, чтобы обеспечить себе и своим близким комфортные условия жизни!

Необходимые документы

Перечень необходимых документов аналогичен требуемому перечню при оформлении купли-продажи недвижимости:

  • Свидетельство о собственности
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из домовой книги
  • Справка из УК об отсутствии долгов за коммунальные услуги
  • Разрешение от органов опеки на проведение обмена (при наличии прописанных несовершеннолетних детей)
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга (для продажи объекта, если продавец находится в браке)

В зависимости от ситуации перечень может содержать и другие документы.

Звоните прямо сейчас:

+7 (495) 508-02-02    8 (800) 100-02-81

Или оформите заявку: Оформить заявку

Технологии быстрой продажи недвижимости

Для проведения альтернативных сделок мы максимально активно работаем в направлениях:

  1. Срочная продажа.

    Активная реклама объекта на самых посещаемых ресурсах и среди клиентов компании, которые находятся в поиске жилья.

  2. Поиск альтернативного жилья.

    Наша ежедневно обновляемая база объектов позволяет найти варианты, устраивающие клиента, всего за несколько дней.

  3. Подготовка документов.

    В связи с повышенной сложностью, подготовку документов юрист проводит заранее, чтобы при появлении покупателя без промедлений заключить договор купли-продажи.

Ознакомьтесь подробнее с информацией варианты размена квартир.

Наши преимущества

20 лет на рынке недвижимости Профессиональная команда специалистов с большим стажем Сертифицированные оценщики Опытные юристы Гарантии безопасности

отзывы наших клиентов

prev next

Обратитесь к нам уже сейчас, мы сможем решить ваш квартирный вопрос +7 (495) 508-02-02!

2009-2021 © Domell.ru

сайт разработан МКСмедиа
www.mksmedia.ru

Источник: https://domell.ru/obmen

Обмен квартиры

Размен квартир

Одной из самых популярных операций с недвижимостью является обмен.

Он проводится по абсолютно разным причинам, среди которых изменение места работы, создание семьи, желание переезда загород, улучшение условий проживания и пр.

Поиск наиболее выгодных вариантов обмена квартир в Москве или Подмосковье, как и сама процедура сделки, сопряжены с массой всевозможных трудностей, которые сложно преодолеть неподготовленному человеку.

Сориентироваться на рынке жилой недвижимости в столице нелегко – структура и количество предложений меняются ежеминутно.

Выбирая таунхаус, студию и другой объекта, понадобится также учесть ряд нюансов: близость к метро, район, год постройки, состояние помещений и здания, условия продажи и вероятные риски.

Оптимальное решение жилищной проблемы можно искать очень долго, если вы не подкованы в данном вопросе.

Виды обмена

Встречаются различные варианты сделки, каждый из которых характеризуется своими особенностями. Итак, можно обменять квартиру в столице (комнату, дом):

на большую, меньшую, равноценную

новостройку, коттедж, участок

Приватизированную или неприватизированную

с доплатой или без

с материнским капиталом

по военной ипотеке и т.д.

Рассмотрим некоторые типы подробнее:

Обмен с целью увеличения / уменьшения жилплощади

В первом случае люди стремятся добавить квадратные метры и, например, получить вместо однокомнатной двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в связи с расширением семьи либо потребностью в повышении уровня комфорта.

Во втором – присутствует необходимость «пожертвовать большей площадью» для получения денежной компенсации. Однако если речь идет о скромной комнате в коммуналке в центре Москвы, которая обменивается на просторное помещение на окраине, можно обойтись без доплаты. Это называется равноценный обмен.

Для его осуществления рекомендуется знать точную рыночную стоимость и обращаться только к проверенным базам недвижимости.

Обмен одной квартиры на несколько

Обычно его производят по семейным обстоятельствам – при делении наследства, разъезде после развода, переезде детей, а также для улучшения качества жизни, когда реализуется расселение жильцов коммунальной квартиры.

Обмен равных по площади квартир

Возможен при устройстве на другую работу, поступлении в вуз, намерении проживать рядом с родственниками. Наличие или отсутствие доплаты будет зависеть от многих факторов, которые повлияют на конечную рыночную стоимость.

Обмен на загородную недвижимость

Подходит для тех, кто хочет отдохнуть от мегаполиса. Такая удаленность должна компенсироваться удобством проживания либо денежной прибавкой. В идеале, чтобы загородный дом оснащался всеми коммуникациями и находился на территории, имеющей хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку и развитую инфраструктуру.

Сегодня все большее распространение получает вариант под залог имеющегося жилья. Это означает следующее: если средств на покупку недостаточно, то банк оценивает стоимость вашей квартиры и выдает кредит под ее залог.

Еще одной разновидностью считается обмен объекта, находящегося в ипотеке. Для проведения подобной операции нужно участие и одобрение банка, который выдавал кредит.

С технической стороны происходит одновременное заключение двух договоров – на продажу и покупку. Покупателем выплачивается долг продавца либо принимаются долговые обязательства, что не приветствуется банками.

Для своей уверенности они накладывают обременение, не позволяющее следующему владельцу продавать недвижимое имущество до полного погашения займа.

Схожая схема предусматривается в случае военной ипотеки. Здесь жилплощадь является залогом ФГКУ («Росвоенипотеки»). Такое обременение аннулируется при выслуге 20 лет (10 лет для льготников).

Если еще привлекались средства сторонней ипотечной организации, то возможно только полное возмещение.

Планируя обменять старую квартиру на новую, военнослужащий вправе найти приобретателя, готового ее купить за счет выплаты оставшегося долга банку и выдачи бывшему собственнику остальной денежной суммы.

Интересной программой, которую начали практиковать московские риелторы, признается «trade-in». Она состоит в покупке 1, 2-х или 3-х комнатной квартиры в строящемся доме, при этом в качестве оплаты выступает нынешняя недвижимость. Сделка допускает привлечение материнского капитала (при достижении ребенком возраста трех лет).

Следующие два вида в настоящее время довольно редкие:

  • Первый называется меной. Его, как правило, осуществляют родственники, которые хотят съехаться или разъехаться. В данном случае недвижимость в собственности меняется с заключением договора мены.
  • Ко второму относится обмен, в котором участвует неприватизированная квартира. Государственную меняют только на такую же муниципальную.

Раньше оба способа были весьма востребованы – они становились практически единственным шансом людей приобрести другое жилье. Однако у них много минусов. Самый весомый – минимум вариантов. Мена производится лишь тогда, когда новая квартира будет устраивать вас, а ваша жилплощадь, в свою очередь, должна нравиться тем, кто желает поменяться. А это далеко непросто.

Порядок обмена и необходимые документы

В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель.

В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше.

Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.

Что говорится в конкретных ситуациях:

  • «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
  • «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
  • «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.

Суть альтернативной сделки в снижении финансовых рисков для обеих сторон. Конечно, можно было бы сначала продать недвижимость, затем добавить какую-либо сумму и приобрести новую.

Но рыночная конъюнктура такова, что между реализацией одной и покупкой другой квартиры иногда происходит скачок цен или иные финансовые неприятности, разрушающие планы. Подобные проблемы зачастую возникают у тех, кто самостоятельно проводит оценку жилья.

Помощь специалистов в этом аспекте призвана обеспечить точные прогнозы доплат и определение общей вероятности подобной сделки.

Поиск покупателя (подписание договора, передача аванса продавцу);

Поиск новой квартиры (подписание договора, внесение аванса покупателем);

Сбор документов и их юридическая экспертиза;

Организационные моменты: расчеты, арендование банковских ячеек, помещение туда необходимых сумм;

Подписание договоров купли-продажи и направление документации на государственную регистрацию;

Изымание денег из банковских ячеек, подписание акта приемки-передачи жилища.

Скажем, нужно обменять квартиру в Подмосковье на Москву. Она выставляется на продажу. Когда находится покупатель, для продающего подбирается объект из предлагаемых в открытом доступе.

Деньги, полученные от продажи одной недвижимости, идут на покупку другой.

Это простейшая схема, которая требует наличия третьего человека – «чистого покупателя», располагающего достаточными средствами для единовременного приобретения.

В течение прямого обмена участники имеют дело исключительно друг с другом и выполняют взаимозачеты. При обманчивой простоте данного процесса здесь отсутствует свободный выбор новой жилплощади. Особенно очевидно это в том случае, когда одну квартиру обменивают на несколько. Таким образом, альтернативный обмен – квартиры с разными владельцами, прямой – один владелец у нескольких квартир.

Документы, относящиеся к категории правоустанавливающих.

Выписки из домовой книги.

Кадастровые паспорта на помещения.

Финансово-лицевые счета на квартиры (копии).

Справки об оценочной стоимости недвижимости.

Удостоверения личности участников (паспорта и свидетельства о рождении).

Свидетельства о браке, его расторжении, письменные согласия на заключение договора, если жилье покупалось в период брака (даже при расторгнутом браке).

Справки из отдела опеки и попечительства для несовершеннолетних, если они участвуют в сделке.

Отказы от претензий на квартиру (нотариально заверенные).

Пару слов о налогообложении. Налоговый Кодекс не регламентирует налоговые отчисления при прямом обмене, однако Гражданский Кодекс (ст. 567) поясняет, что к договору мены применимы нормы налогообложения, характерные договору купли-продажи.

Сторона, передающая право собственности, признается продавцом, а противоположная – покупателем. Предполагается, что оплата осуществляется в натуральной форме. Налог не взимается, если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет (до 2016 срок составлял 3 года).

Если происходит равноценный обмен без доплаты, подоходный налог также платить не надо.

Что необходимо сделать при самостоятельном проведении обмена квартиры?

Новые и традиционные способы обмена, которые практиковались еще в Советском Союзе, могут хорошо работать на столичном рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься ими опасно, поскольку вы не будете защищены от юридически нечистых сделок.

Обнаружив выгодное предложение и попавшись на него, вы рискуете потерять квартиру или доплатить несправедливую сумму.

Произвести правильную оценку партнеров, подтвердить верное оформление документации и учесть расходы на рекламу могут только опытные специалисты.

Квалифицированные риелторы имеют собственные базы данных и позволяют в значительно более короткие сроки найти лучшие варианты. Агентство недвижимости заинтересовано в предоставлении клиентам самой актуальной и полной информации. Найденные же случайно предложения обычно сопровождаются ложными сведениями, касающимися стоимости, прав собственности, владельцев и пр.

Сотрудничество с нами при обмене жилья

Казалось бы, обменять однокомнатную, двухкомнатную, трехкомнатную квартиру можно без профессиональной помощи.

Однако в действительности это серьезная процедура, и к ней следует подходить со всей ответственностью. Кроме того, ситуация на жилищном рынке не всегда стабильна.

В зависимости от сезона, экономической обстановки в стране и нововведений в законодательстве цены могут расти или снижаться.

В чем заключается наша работа?

Консультирование. Здесь вы можете задать любой вопрос риелтору и юристу.

Осмотр и оценка продаваемых объектов. В случае если они имеют не самый презентабельный облик, проводится анализ того, какие действия потребуются для придания ликвидного вида и поднятия рыночной стоимости.

Создание рекламной кампании.

Презентации квартиры после нахождения покупателей.

Подбор альтернативных вариантов, учитывая возможности и запросы клиента.

Обсуждение с потенциальными кандидатами условий в предварительном соглашении.

Внесение предоплаты за подобранный вариант для обмена.

Юридическая экспертиза недвижимости.

Подготовка документов для заключения договоров и разъяснение их содержания.

Проведение сделки.

Организация взаиморасчетов, согласование доступа к банковской ячейке.

Завершение обмена, получение регистрационных документов, передача ключей.

Собственников жилья мы хотим еще раз предостеречь: пусть вас не ослепляют выгодные сделки, маячащие на горизонте, ведь на кону ваши деньги, поэтому оградите себя от необдуманных и поспешных решений.

Вам понадобится серьезный анализ рынка, специальные познания в области жилищного права, временные затраты и соблюдение мер предосторожности.

Общий чек-лист может достигать нескольких десятков самых приоритетных пунктов (это также касается аналогичных процедур по обмену квартир, домов, коттеджей в Подмосковье).

Облегчить процесс и сократить риски помогут профессионалы, которые пресекут любые попытки мошенничества и соберут документы без бюрократических сюрпризов.

Мы обязательно найдем способ урегулирования вашего квартирного вопроса и определим перспективу обмена 1, 2, 3-комнатного жилья в Москве и Подмосковье.

Юридическое сопровождение сделки будет способствовать ее успешному и безопасному проведению.

Подобрать обмен

Источник: https://ankvartira.ru/page9.html

Как разменять жилплощадь?

Размен квартир

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко.

Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья.

При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма.

Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

  • наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
  • квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
  • дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
  • жильё признано непригодным для проживания;
  • дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kak-razmenyat-zhilploschad.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.