Как правильно оформить договор найма жилого помещения

Содержание

Как правильно оформить договор аренды квартиры

Как правильно оформить договор найма жилого помещения

В соответствии сроссийским законодательством, граждане РФ, имеющие в собственности какую-либо недвижимость, вправе сдавать ее в аренду или наем. Порядок оформления и заключения соответствующего договора зависит от того, какие лица участвуют в сделке (физические или юридические).

Однако владельцы жилплощади часто не считают нужным заключать договор аренды квартиры с другой стороной (нанимателем), хотя данный документ позволил бы им избежать различных противоречий, которые зачастую разрешимы только в суде и неизбежно возникают между арендодателем и арендатором.

Наиболее актуальной проблемой, разрешаемой путем заключения договора найма жилого помещения, является количество людей, проживающих в съемной квартире. Также, при сдаче квартиры в аренду, очень важно заранее формально определить действия и ответственность сторон в случае возникновения различных аварийных ситуаций.

Кроме того, если вы планируете снимать квартиру, нередки случаи, когда ее владелец предупреждает, что посещать вас с «проверками» он сможет в любое время. Это — прямое нарушение ваших прав, как арендатора!

Следующим важным моментом являются непредвиденные обстоятельства, которые могут внезапно возникнуть у одной из сторон. Предположим, вы договорились с наймодателем об аренде жилого помещения на полгода.

Проходит пару месяцев, и вам неожиданно поступает звонок от владельца квартиры, с требованием освободить помещение в течение двух дней, поскольку его дочь выходит замуж, и теперь она будет проживать со своим супругом по этому адресу.

Что делать в такой ситуации? Заранее заключить договор аренды помещения!

Договор аренды квартиры с юридической точки зрения

Договор найма жилого помещения, который люди, незнакомые с юридической терминологией, называют договором аренды квартиры — это взаимный возмездный и консенсуальный договор, заключенный между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодатель) и физическим лицом, желающим получить данное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за плату и на определенный срок (далее наниматель).

Объектом такого договора является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания на постоянной основе. К таким помещениям относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Договор аренды квартиры предусматривает взаимные обязательства сторон. Рассмотрим основные обязанности, возлагаемые на наймодателя жилого помещения:

  • За определенную плату наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение во владение и пользование, при этом арендуемое помещение должно находиться в пригодном для проживания состоянии.
  • Наймодатель обязуется осуществлять соответствующую надлежащим требованиям эксплуатацию жилого дома, где находится сданная в наем жилплощадь.
  • Наймодатель обязуется обеспечивать нанимателю предоставление необходимых коммунальных услуг.
  • Наймодатель обязуется обеспечивать проведение ремонтных работ общего имущества дома и устройств жилого помещения для полного предоставления коммунальных услуг.

Что касается второй стороны (нанимателя):

  • Площадь жилого помещения должна быть использована исключительно для проживания.
  • Наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность.
  • Наниматель обязуется поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.
  • Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем производится исключительно с согласия наймодателя.
  • Наниматель обязуется своевременно вносить установленную плату за пользование и владение жилым помещением.
  • Наниматель обязуется самостоятельно вносить ежемесячные коммунальные платежи, если договор найма жилого помещения не устанавливает иное.

Как оформить договор аренды квартиры

В зависимости от срока выделяют два типа договоров: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочный договор аренды квартиры заключается на срок до 1 года, а долгосрочный — до 5 лет. В случае, если в договоре не оговариваются сроки его действия, то договор считается заключенным на 5 лет.

Типовой договор аренды квартиры, образец которого опубликован на официальном сайте готовых бланков, вы можете скачать здесь:

  • Долгосрочный договор найма жилого помещения — скачать.
  • Краткосрочный договор найма жилого помещения — скачать.

При обоюдном согласии сторон в условия договора могут быть внесены изменения или дополнения.

На что следует обратить внимание при подписании договора аренды квартиры

Прежде чем подписать договор аренды квартиры, потенциальному нанимателю необходимо удостовериться в правомочности собственника жилого помещения, то есть наймодатель обязан представить правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира принадлежит ему. Это может быть свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения или решение суда о принадлежности данного недвижимого имущества на праве собственности.

В случае, если договор найма жилого помещения подписывается представителем одной из сторон, то для подтверждения своей правомочности доверенному лицу необходимо приложить письменное уполномочие (доверенность). Важно, чтобы в компетенцию такого представителя входило право на подписание договора найма и получения арендной платы.

Если же наймодателем является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то для заключения договора найма жилого помещения потребуется соответствующее разрешение от имени органа опеки и попечительства.

Как правило, договор аренды квартиры заключается не более чем на 5 лет. В соответствии с действующим законодательством, договор, заключенный на срок более одного года, обязательно подлежит государственной регистрации.

«Страховой депозит от потерь предохранит»

Следует отметить, что во многих случаях аренда жилого помещения не обходится без страхового депозита или денежного залога. Для чего это нужно? Данная сумма является своеобразной формой страхования (компенсацией) от возможного ущерба, нанесенного в период эксплуатации жилплощади.

Также расход авансированной суммы происходит в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. К примеру, наниматель съехал с арендуемой квартиры и заведомо не уведомил об этом наймодателя, в таком случае владелец праве взять внесенный страховой депозит в счет последнего месяца аренды.

Страховой депозит защищает наймодателя жилого помещения от материальных потерь, способствует повышению уровня ответственности сторон договора и безопасности условий сделки.

Как правило, размер депозита равен сумме месячной аренды, однако его величина напрямую зависит от некоторых условий.

Согласитесь, если «беглецы» оставят вам огромные счета за телефон, то страхового депозита в размере месячной аренды будет явно недостаточно, а поиск не расплатившегося арендатора и привлечение его к ответственности в судебном порядке обойдется вам еще дороже.

Необходимо осознавать, что размер величины страхового депозита напрямую зависит от ответственности, которую он обеспечивает. Поэтому указание в договоре найма жилого помещения порядка внесения и возврата залога — обязательно!

Кому выгодно заключать договор аренды квартиры

Опираясь на вышеуказанное, можно сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения выгоден как наймодателю (владельцу квартиры), поскольку собственность принадлежит ему, а договор является гарантом компенсации вреда, причиненного имуществу, так и нанимателю, ведь договор найма квартиры обеспечивает спокойное проживание нанимателя и защиту его прав в случае нарушения наймодателем установленных требований.

Регистрация договора аренды квартиры

Регистрация договора аренды квартиры представляет собой процедуру, направленную на узаконивание данной сделки. Следует отметить, что регистрация договора аренды необязательна, если договор оформлен надлежащим образом. Однако наличие некоторых обстоятельств обуславливает необходимость получения «государственного одобрения». К таким случаям относится:

  • Аренда помещения оформляется на срок больше года.
  • Сторонами договора являются юридические лица (или хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица).

Регистрация договора аренды квартиры сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРП — Единый госреестр прав, после чего документ приобретает юридическую силу. Регистрация договора защищает ваши права и интересы, а также подтверждает легитимность сделки.

Для того, чтобы зарегистрировать простой договор аренды квартиры, одной из сторон необходимо подать соответствующее заявление, приложить к нему квитанцию об оплате регистрации, два экземпляра договора аренды помещения (или более, в зависимости от количества сторон-участниц соглашения) и экспликацию помещения, которую можно платно заказать в бюро технической инвентаризации.

Регистрация такого договора желательна в случае, если:

  • Вы не слишком доверяете своим арендаторам.
  • Вам необходимо периодически отлучаться из города, в котором вы сдаете жилое помещение.
  • У вас не хватает времени на контроль над сохранностью сдаваемого жилья.
  • Вы хотите подстраховаться от неприятных последствий.

Что касается арендаторов, единственное, что от них потребуется — это подпись в договоре, ну а если арендатор отказывается от регистрации документа — это уже повод задуматься для собственника квартиры.

Стоит насторожиться

При заключении договора найма жилого помещения проявите бдительность, если:

Стоимость жилплощади намного ниже ее рыночной стоимости. Как правило, найти дешевое съемное жилье можно только «по знакомству или родству», в остальных случаях такое предложение — лишний повод насторожиться.

Собственник жилого помещения торопит процесс заключения договора и передачи денег, при этом не настаивая на детальном осмотре квартиры. В такой ситуации любое поспешное решение может привести к плачевным последствиям для нанимателя.

Наспех заключив договор, вы упускаете возможность выставить претензии собственнику жилья по поводу неподобающих условий проживания. Подпись в договоре и передача денег — последний этап оформления сделки.

В первую очередь уделите должное внимание состоянию газового оборудования, электропроводке, сантехнике, дверным замкам, мебели, исправности электроприборов и бытовой техники, а также общему состоянию квартиры.

Дополнительно в договоре вы можете составить перечень бытовой техники и предметов мебели, степень их изношенности, состояние и функциональность.

Заверьте свидетельство о передаче денег с помощью расписки. Финансовые расчеты являются неотъемлемым атрибутом всех операций по аренде жилья — передача денежных средств от нанимателя к собственнику жилого помещения.

На основании действующего законодательства, оформление расписок рекомендуется в случае расчетов, превышающих размер 10-ти минимальных заработных плат, однако на практике наличие расписки желательно и для меньших сумм.

Согласитесь, отстаивать свои интересы намного проще и эффективнее, если они были оформлены документально, тем более что расписка имеет юридическую силу, а также является неопровержимым доказательством проведения взаиморасчетов.

Расписка очень проста в оформлении и, как правило, не требует нотариального заверения. Сторонам достаточно указать свои паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания, размер денежной суммы и предмет оплаты.

Мошенники рассчитывают на вашу невнимательность

Торопливость и невнимательность заинтересованных жильем клиентов на руку недобросовестным арендодателям, поэтому уделите как можно больше времени изучению личных документов владельца квартиры, правоустанавливающих документов, в соответствии с которыми квартира принадлежит собственнику, правоотношениям «арендодатель-арендатор», а также правилам осуществления финансовых расчетов.

Подведем итог

Договор найма жилого помещения в полной мере регулирует наиболее важные правоотношения между его сторонами — нанимателем и наймодателем. Длительность срока договора аренды жилого помещения влияет на формальность его заключения (краткосрочный или долгосрочный), а также необходимость регистрирования в ЕГРП.

Наймодатель и наниматель вправе обезопасить себя от негативных последствий путем проверки документов, заключения договора аренды квартиры, регистрации в ЕГРП, внесения страхового депозита, а также проведения финансовых расчетов в письменной форме.

https://www.youtube.com/watch?v=E4ahDoJO_AI\u0026t=80s

Договор аренды квартиры действует в интересах его обеих сторон, устанавливает взаимную ответственность и обеспечивает все необходимые гарантии.

© рмнт.ру, Игорь Максимов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rmnt/kak-pravilno-oformit-dogovor-arendy-kvartiry-5cf904c2ba657800b0cc1d99

Договор найма квартиры. Что проверить у хозяина

Как правильно оформить договор найма жилого помещения

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Как легально сдавать квартиру в аренду

Как правильно оформить договор найма жилого помещения

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Договор найма жилого помещения между физ.лицами: образец 2021, правила оформления

Как правильно оформить договор найма жилого помещения

Последние изменения: Февраль 2021

Большинство людей, переезжая в крупные города, в связи с обучением, работой или простой сменой места проживания, не имеют возможности сразу же купить квартиру.

Потому подспорьем в разрешении жилищного вопроса выступает договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Это относительно дешевле, по сравнению с покупкой жилья, да и снимая жилплощадь вы более мобильны, нежели владельцы квартир.

Но при заключении договора найма, не все граждане понимают свой спектр прав и обязанностей. Не владеют инструментарием для решения правовых вопросов, который представлен в виде Жилищного Кодекса РФ. Рассмотрим понятийный аппарат подобных договоров, сравним найм и аренду, разберём особенности договора найма.

Понятие найма

Данный документ выступает регулятором отношений между владельцем жилья и его нанимателем. Он устанавливает порядок предоставления и пользования жилым помещением, а также размер оплаты положенный наймодателю.

Бланк договора найма квартиры можно скачать ниже, краткосрочный или долгосрочный. Стоит отметить, что договор является взаимообусловленным, то бишь возмездным.

Единственным исключением из правил является социальный найм – безвозмездный договор, он опирается немного на другую законодательную базу и собственником жилья выступает либо муниципалитет, либо государственный фонд жилья.

Различия договора найма от аренды

Если рассмотреть понятие аренды, — это тот же найм помещения, жил площади. Оба договора регламентированы ГК РФ и звучат практически синонимично. Но они имеют существенную разницу, чтобы её увидеть необходимо ознакомиться с рядом следующих статей: 607, 610, 671, 673, 683 ГК РФ.

Проанализировав информацию из Гражданского кодекса, можно выделить следующие отличия, которые представлены в таблице (верхние ячейки столбца: найм, нижние — аренда).

ОбъектОбъектом может являться только жилое помещение или изолированная жил площадь, опять-таки пригодная к постоянному проживанию. Список того, что пригодно для проживания регламентирован ЖК РФ.
Объектами могут являться не только квартиры, дома, но и участки земли, объекты природы, транспорт.

Практически всё имущество, которое характерно непотребляемому. Однако некоторые виды имущества, которые установлены ГК РФ не могут быть допущены к сдаче в аренду (либо ограничены).

УчастникиНаймодателем и нанимателем выступают только физические лица.

Участники договора могут быть юридическими лицами как с одной стороны, так и с обеих.
Форма договора/соглашения и его гос. регистрацияЕсли договор найма заключается сроком менее 1 года, то обязательной государственной регистрации документ не подлежит.

При краткосрочном съёме возможна устная договоренность, но, чтобы себя обезопасить лучше прибегнуть к письменной форме заключения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если одна из сторон представлена юридическим лицом (не зависит от срока договора) или аренда имущества заключается в срок, который превышает 1 год
Сроки заключенияНайм может быть заключен срок, не превышающий 5 лет.

Если в договоре не был указан срок, на который предоставляется право пользования жилым помещением, то планка устанавливается в 5 лет.

Если в договоре аренды не указан срок, то в соответствии с законом он считается неопределенным.

При возникновении неопределённости каждый участник данных правоотношений имеет право отказаться от договора, но обязан предупредить/известить о своём же желании другого участника за 3 месяца. Стоит отметить, что срок аренды жил площади не ограничивается.

РасторжениеРасторжения осуществляется только в судебном порядке. Договор может быть расторгнут нанимателем в любое время, для этого необходимо получить согласие сожителей (если таковые имеются) и известить об этом своего наймодателя за 3 месяца. Также договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя в следующих случаях:
  • Долг по оплате жилья за полгода (при длительном сроке), невнесение сумм к оплате более 2 раз до окончания договора/платежа (договор краткосрочного найма заключается сроком до 1 года).
  •  Ухудшение нанимателем жилого помещения наймодателя его порча или разрушение.
  • Использования жил площади не по назначению, к примеру осущ. своей профессиональной или предпринимательской деятельности.
  • Систематическое нарушение прав и обязанностей, регламентированных договором, нарушение прав и законных интересов сожителей/соседей.
Может осуществлять без участия судебных инстанцией, посредством отправки арендодателем арендатору предупреждения в письменной форме о необходимости исполнения своих обязанностей, за неисполнением которых последует досрочное расторжение.

 

Для того, чтобы корректно составить договор нужно классифицировать его вид исходя из обязательств. Обязательства могут быть возмездными, взаимными, консенсуальными. Первые два обязательства, как правило, сосуществуют, так как найм предусматривает плату и наделение участников правоотношений определенными правами и обязанностями.

https://www.youtube.com/watch?v=c4HD2f9LbNw\u0026t=468s

А вот консенсуальные могут быть применены только по достижению консенсуса (соглашения) между нанимателем и наймодателем, при этом, не наделяя участников правоотношений какими-либо обязанностями. Рассмотрим основные положения составления документа о найме жилого помещения.

Предмет и участники договора найма

Предмет соглашения – формально является жилое помещение, а фактически права пользования жил площадью ограниченные временными рамками, которые передаются за установленную документом плату.

Обратите внимание: Наниматели не имеют права самовольно продавать квартиру и всё имущество, находящееся в ней, собственником которого является наймодатель. Заключения сделок купли-продажи или субарендаторства (сдача в найм уже арендованного) может быть осуществлено с согласия владельца имущества, которое будет являться предметом договора.

Стоит учесть, что если у съёмной квартиры несколько собственников, то сделка может быть осуществлена только с разрешения каждого физического лица (владельца), один из которых будет отвечать за урегулирование вопросов с нанимателем.

Также если один из владельцев несовершеннолетний, необходимо получить разрешение на найм от органов опеки и попечительства.

Если вы арендуете комнату в коммунальной квартире, то для совершения сделки потребуется письменное соглашение от каждого жильца проживающего в «коммуналке».

Состав договора

При заключении подобных сделок следует уделить должное внимание условиям договора, так как они будут являться гарантом защиты от разного рода неприятностей.

Всё таки существуют арендодатели, которые могут неожиданно завысить квартплату, постоянно осуществлять контроль за уборкой в доме и всячески вторгаться в личную жизнь.

Но не всегда условия касаются для предотвращения каких-то неблагоприятных событий, также могут быть решены вопросы с косметическим ремонтом жилья или правилами использования имущества, находящегося в снимаемой квартире.

Количество пунктов не ограничено, условий может быть огромной множество, но для их включения необходимо достичь компромисса для каждой из сторон.

Пункты, которые должны быть обязательно прописаны в документе:

  • Полная информация о предмете договора – объекте сделки, которая включает техническую информацию жилья (материалы, проектировка, этажность, площадь каждой комнаты и в совокупности), наличие телевидения (кабеля), интернета и домашнего телефона.
  • Характеристика внутреннего убранства и всего имущество находящегося на территории жил площади, документирование их состояния/износа.
  • Сведения об наймодателе и нанимателе, включая их реквизиты и контактные данные.
  • Информация об оплате жилья, которая в себя включает порядок, размер и период выплат.
  • Права и обязанности участников договора, а также права, касающиеся передачи имущества нанимателю.
  • Сведения о сроке договора (краткосрочный/долгосрочный), возможность его пролонгации, условия при которых сделка будет считать расторгнутой.

Дополнительными условиями могут быть:

  • Изменение размера квартплаты или оплаты аренды, добавление санкций, которые будут применены при неуплате;
  • В договоре также можно указать сожителей, которые уже проживают с съёмном жилье или будут в нём проживать;
  • Наделение кого-то из проживающих правами и обязательствами арендатора, по факту представительство наймодателя;
  • Фиксация материальных условий возможного ремонта жилья и(или) его имущества, при ситуациях, когда повреждение было нанесено без вины нанимателя.

Права и обязанности участников договора

Любые отношения предполагают взаимность, потому в любой подобной сделки у каждого есть свои права и обязательства, которые они должны выполнять. Перечень прав и обязанностей закрепляется в самом договоре, они также могут быть дополнены, но есть некоторые подпункты, которые определены законом.

Наймодатель

Передача прав пользования имуществом физическому лицу, — это главная его обязанность, которая должна отвечать определенным требованиям. Список требований к обязанности ограничивается тремя аспектами – физическая свобода, исправность имущества, соответствия жилья санпинам (санитарным нормам).

Исходя из этого, арендодатель должен позаботиться об исправности коммуникаций в своей квартире и возможности предоставления коммунальных услуг. Если жилое помещение нуждается в капитальном ремонте, то собственник должен об этом известить нанимателя за 3 месяца до его начала.

Капитальный ремонт оплачивается только владельцем жилья при отсутствии иных условий, прописанных в договоре.

Стоит заметить, что наймодатель не отвечает за проблемы в работе оборудования квартиры, которые возникли после заключения договора и сдачи жил. площади в пользование. Если все неисправности имущества не были заранее письменно оговорены или не отмечены при осмотре, то наниматель не имеет права на какие-либо претензии.

Наниматель

Главной обязанностями являются, пользование жилым помещением только в соответствии с его назначением и возврат полученного имущества, по окончанию срока найма, в изначальном состоянии.

К правам арендатора относят:

  • Истребование от владельца ремонта/устранения неполадок за счёт его денежных средств.

    Если недостаток устраняется самостоятельно, то собственник обязан возместить все расходы, связанные с ремонтом.

  • Заключать сделки субаренды, с письменного разрешения арендодателя.

  • Досрочное расторжение договора, если наймодатель не предоставил жил площадь в надлежащем виде и не провел капремонт.

Полномочия сторон также могут быть расширены и доработаны, собственно, также можно и включить дополнительные обязательства и требования к участникам правоотношений.

Из чего состоит арендная плата

Плата за жильё может в себя обязательно включает возможность проживания в нём и дополнительно коммунальные услуги.

Также довольно часто наймодатели требуют страховой депозит (сумма в размере 1-3 месяцев аренды), чтобы гарантировать сохранность имущества, сдаваемого вместе с жилым помещением. Как он будет выплачиваться и возвращаться отражается в письменной форме, дополнительно к этому прилагается акт приёма-передачи, в котором перечислено все имущество, включая степень износа.

Арендодатель может требовать залог. Залог из себя представляет некую гарантию того, что наниматель «въедет» в жилое помещении к определённому сроку без задержек и расторжения договора. Налог за аренду, на имущество наймодатель оплачивается самостоятельно, не вовлекая в это денежные средства проживающих в квартире.

Арендная плата, может оплачиваться как наличным, так и безналичным расчётом. Чеки, квитанции – документы, свидетельствующие об уплате, должны быть сохранены нанимателями.

Будьте осторожны, так как при устной договоренности, «непонятной» расписке не будет никаких гарантий, что вас просто не выселят с квартиры.

Благодаря правовому инструментарию в виде необходимых правовых актов, можно составить договор найма жилья и вполне узаконить свои права.

Конечно, можно составить документ, опираясь на образец, но лучше всего обратиться к юристу за составлением или проверкой договора, чтобы огородить себя от мошенников, зарабатывающих на фиктивных сделках.

Предлагаем вам посмотреть видео: как проверить владельца квартиры, чтобы не нарваться на мошенников.
Прослушайте короткую консультацию юриста Лежнева В.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/dogovor-nayma-zhilogo-pomeshheniya-mezhdu-fizicheskimi-litsami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.